明年樓市平穩,房價依然小幅上漲

2019年12月31日

即將過去的2019年,房地產又構筑出一幅波瀾壯闊的圖景。

政策控局,確保行業平穩發展;開發商逆勢求進,銷售額再創新高;城市分化加劇,5萬元價值可能是一平米,也可能是一套房;房企現金流危機爆發,地產老炮隱退決心空前;增量市場質量風波不斷上演,多元化市場陷入窘境……

這些2019年標志性事件,即將成為歷史碎片,引向嶄新的2020年。歲末年初,明年樓市狀態、房價幾何,始終牽動人的心緒。

目前,各個機構根據政策及2019年樓市情況分析,對明年樓市持謹慎樂觀態勢。在“房住不炒”、”因城施策“的大背景下,樓市整體會趨于平穩,房價穩中有升。

具體至各個城市,會因時間、地價、政策等不同而分化。

房價微漲

在“穩房價”的大背景下,目前機構基本認為,房價水平將保持穩中震蕩。

中國指數研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜表示,考慮到一二線城市銷量占比提升帶動的成交結構上移,全國銷售均價或現小幅結構上漲。

而中國指數研究院給出的預測更為具體,“預計2020年銷售均價將出現小幅的結構上漲,漲幅在4%左右。”

不過,對于房價,機構預測同中有異。 中國社科院財經戰略研究院在《中國住房市場發展月度分析報告》表示, 多數城市房價將趨于平穩或穩中有降,部分城市的市場波動性較大,房價仍具備一定的上漲動力。

回望2019年,地價和房價漲勢得到有效抑制。在“因城施政、分類調控”的地方調控政策下,城市分化明顯。核心一二線城市銷售規模保持穩步增長態勢,三四線小幅下行。

在土地市場方面,過去一年,土地流拍取代“地王”,審慎拿地取代搶地,土地市場穩定在低位運行。

2019年前11個月,CRIC數據顯示,全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米,較2018年同期下降了3.7%;全國土地成交金額累計已達5.42萬億,同比去年增長了10%,與2018年全年16%的漲幅相比明顯收窄。

為穩房價,部分城市如廣州、上海、深圳等一線城市今年的土地供應量明顯加大,超出了去年同期;東部熱點城市如寧波、杭州、合肥等城市供地力度明顯加大;中西部城市上半年持續領跑,鄭州、昆明、成都、武漢等供地大戶成交量均在1300萬平方米以上。長沙、青島、大連等困于政策面緊繃與需求透支雙重因素,成交熱度低迷不振。

盡管今年下半年以來,受限于資金,土地市場逐步轉冷。必須要關注的是,2019年前11個月,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2396元/平方米,同比上漲13.7%,升至歷史高位。土地溢價率高的城市有合肥、寧波、南京、杭州等。

其中,蘇州、合肥、東莞等熱點城市還被住建部預警,出臺政策防止地價走高。

一位頭部房企營銷負責人告訴界面新聞,雖然今年熱點城市土地流拍增多,但整體平均出讓地價仍有小幅上漲,帶動著給出的預售限價相比以往也有增長,預計明年核心城市房價會以穩為主,漲幅在5%以內。

機構預測,明年土地市場還將平穩發展,這也有助于房價維穩。

就普通購房者而言,最關心依舊是房價。克而瑞分析的結論是,沿海城市依舊是房價高點,深圳房價最高,均價達到5.7萬元/平方米。房價TOP10的城市房價,除廣州外同比漲幅均不大,其中北京、三亞同比分別下跌1%和3%。

社科院表示,深圳房價上漲,對北上廣房價預期具有一定的正向影響。若明年下半年深圳房價漲勢延續,一線城市房價維穩難度加大。反之,則一線城市住房市場有望維持總體穩定。

克而瑞指出,對比2018年全年新房均價來看,漲幅最高的前十城市房價增速均在20%以上。房價漲幅最大的城市是武漢、南昌、太原等內陸二線城市以及以南通、臺州、江陰、煙臺為代表的沿海三四線經濟強市。

而《中國住房市場發展月度分析報告》則指出,青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市,近一年房價降幅大于9%,長沙房價近一年下降約5.99%。

另外重慶、天津、石家莊、福州、鄭州等城市,近一年房價穩中略降,房地產泡沫擴張得到抑制。

綜合來看,明年北京房價是否還會下跌,深圳房價是否還會上漲,蘇州、杭州、西安等城市熱度能否保持,具體城市的具體情況,依舊很難言說。

在克而瑞的預測中,2020年整體的成交規模有望與今年持平或小幅微增。明年銷售面積有望小幅微降;基于房價上漲,預期銷售金額有增無減。

同時城市間分化還將持續,一線城市樓市有望小幅升溫,二線整體維穩,三四線城市面臨回調壓力。

樓市平穩

房價預期依然保持穩定并小幅上漲的因素,很大原因是基于樓市政策的延續。

今年12月的中央經濟工作會議重申“房住不炒”的政策導向,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效機制。

這依舊延續了此前的監管態勢——今年3月,兩會表態“防止房市大起大落”,7月政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

因城施策的政策下,地方在“平穩”基調中實施了不一樣的政策,打壓投資、投機性需求,防止房價上漲。

今年前4月,呼和浩特、寧波等多城降低人才落戶門檻。在呼和浩特,本科及以上學歷的應往屆畢業生可半價買房;而寧波則給高層次人才提供最高60萬購房補貼。

之后,有蘇州、西安、佛山等房價上漲過快的城市,對房價紅線進行升級調控,維穩房價上漲預期。

四季度, “四限”調控局部放松,人才新政再加碼。上海、天津、南京等市在部分區域放松限購,長沙、江門、三亞等市則在全市范圍調降人才購房門檻。

克而瑞分析認為,2020年,房地產整體政策環境將持續偏緊,“四限”調控注定將貫穿更長的時間周期,進一步落實房地產長效管理機制。地方調控“外松內緊”,穩定仍是下一階段房地產調控政策主基調。

房地產市場將維持平穩發展達成共識,中國指數研究院也認為,中央將繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、逐步完善房地產長效管理機制,同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的靈活性。

編輯:網絡編輯 
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