房地產輪流接盤時代來了

2020年1月7日

當年剁手一時爽,如今還債淚兩行。2019年已經成為歷史,但一批房企激進擴張之后遭遇了被吃掉的命運。

回看2019年,并購大戲演繹了地產圈最好的故事,開年以融創收購泛海項目重磅登場,年關以陽光城接手協信控股、世茂房地產收購福晟的消息收尾。

在平均每天發生2起并購的2019年,房地產周期里的捕食者和被鯨吞者,涇渭分明。2020年,房地產并購仍將持續演進,并種下新格局。

買賣乾坤

過去一年,房地產江湖只有兩種接盤俠,一種是叫孫宏斌,一種是其它,如并購新人恒大之類。2019年11月末孫宏斌以153億元并購云南城投震驚了地產圈的余波未了,12月房企間并購又接踵而至。

12月17日,有消息稱欲在2020年邁入千億房企陣營的福晟集團整體出售旗下地產板塊,潛在的買家包括世茂和四大AMC之一的東方資產管理有限公司,談判正在進入最后階段。按照簽訂的框架協議,世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4:3:3,收購完成后,由世茂操盤。

對于此次收購,福晟方面回應稱是雙方進行強強聯合,正在商談戰略合作方案。世茂房地產并沒有給出任何回應。

世茂地產董事局副主席兼總裁許世壇認為,目前是房企并購的好時機,償債高峰期諸多企業面臨較大的償債壓力,世茂地產的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。按照許世壇的計劃,2019年公司70%以上的土地儲備都來自并購。

2019年3月開始,世茂先后將泰禾、明發、萬通、粵泰等房企的部分資產納入麾下,總收購金額接近200億元,收購項目超過20個,比肩融創。

“去年和今年,房地產行業面臨的壓力和挑戰越來越大,市場下行期,銷售回款被迫減速,以時間換空間的出售資產、項目、股權,正在成為部分高杠桿房企的選擇,并購已成為規模房企的新賽道,未來市場上弱肉強食的景象將會輪番上演。”一位業內人士分析稱。

年關一般是并購的時間窗口。在世茂房地產收購福晟的消息不脛而走的同一天,綠城以36億元購入新湖中寶上海子公司35%股份。這是繼2019年7月向融創轉讓舊改項目之后,新湖中寶第二次出售舊改項目。

同樣成為買方的還有陽光城。12月21日有消息傳出,陽光城正與協信控股談判股權收購事宜,目前談判已進入最后階段,不過尚未簽訂協議。據悉此次收購為整體收購,協信資產中還包括大量的商業地產、產業地產、長租公寓等。

金科聯席總裁方明富曾對媒體表示,房企土地獲取方式不是單一的,招拍掛獲取土地由于政策調控限價措施,甚至有一些項目不賺錢或者微利,收并購從某種程度上項目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鵝”的新城控股斷臂求生,金科部分或全部接盤新城系16個項目,累計斥資54.75億元。

與協信、福晟、新湖中寶同樣籠罩在暗影中的房企,還有陽光100、華僑城、中國金茂、萬通地產、明發集團等,這些房企都曾一次或多次轉讓旗下項目。有的是通過騰籠換鳥置換資產,但更多暴露出的是資金緊張、償債壓力逼近的境遇。

“調控往往伴隨著行業的洗牌與整合,這背后是房企融資受限,銷售不振,使得企業資金鏈出現危機,只能出讓部分開發項目、股權或土地以換得喘氣的機會。”有業內人士稱,隨著房地產去產能的深化,行業集中度會繼續上升,實力較差,抵御風險能力較弱的房企被淘汰很正常。再者,在競爭加劇的情況下,企業殺出重圍難度系數也在加大。

生物鏈的獵物

一切為了規模與座位。記者發現,在2019年前11月房地產企業權益銷售額榜上,并購市場上的明星房企,均獲得名次的提升。融創首次跨過萬科位列第三,世茂則借力并購重回前十,在全口徑榜單上位居第九。在全口徑銷售榜單上,陽光城、金科分別比去年同期上升1和7個名次。

無論是福晟、協信控股還是新湖中寶,每一個擺上貨架的房企,也都曾有過同樣的光榮與夢想。不幸的是,最終因瘋狂加杠桿而深陷資金鏈困境。

世茂的盤中餐福晟曾因旗下“飛虎隊”大舉拿地在業內嶄露頭角,2016年~2017年在全國拿下107個項目,總貨值達到8100億元;僅在2017年,便斥資810億元拿地,而同年銷售金額不足400億元。

激進過后高額的負債和難以處理的收并購問題讓福晟的資金狀況日趨嚴峻。

昔日“上海內環地王”新湖中寶也遭遇同樣命運。通過舊改和灘涂開發,新湖中寶在前期儲備了大量優質土地,包括上海虹口、黃埔等核心地塊,是一個低調的地主。但受困于回報慢的舊改項目以及多元化投資失利,被迫賣項目。

2019年三季報顯示,新湖中寶的賬面資金為128.52億元,短期借款為36億元,一年內到期的非流動負債達到184.59億元,賬面資金已不能完全覆蓋短期債務。而長期借款高達371.56億元,應付債券為137.6億元,總債務達到729.75億元。高企的有息負債總額推升公司凈負債率達到166.52%。

過去,大部分手中握有實質資產的房企在爆發流動性危機后,都試圖通過賣項目緩解壓力,又似乎沒有成功穿越周期。

以泰禾為例,盡管其主動降速、頻繁甩賣項目,至今仍未進入安全區,密集高息發債也沒有緩解泰禾的流動性,卻限制了泰禾納儲的步伐,2019年未在公開市場拿過一塊地。同時泰禾存貨也在減少,從2018年期末的1735.28億元下滑至2019年三季度的1544.45億元。

華僑城董事長段先念曾表示,當今時勢,并購和跨界重組也是跨越的最佳路線,而割一塊“蓋房子”的肉,多一塊“兼并重組”的肉,瞬間就能實現跨越。

但陷入轉型僵局的華僑城始終沒有走出左手買文旅右手賣地產的怪圈。2019年11月,華僑城接連“賣子”,掛牌轉讓9家公司股權,涉及重慶、昆明等項目。近日,融創成都子公司以10.42億元總價拿下華僑城成都子公司51%股權。7月底,華僑城子公司西安康興置業以約31.29億元轉讓其持有的西安思睿置地80%權益,接盤者也是融創。

據不完全統計,截至2019年底,A股房企并購事件已達467宗,涉及買方現金支付總價值4688億元。大房企敢于在行業寒冬并購中小房企資產,是出于行業集中度提升,保證規模發展的訴求,中小房企則是猛烈擴張規模下的斷臂求生。

過去的2019年,房地產市場生動解釋了行業的一條生物鏈:大魚吃小魚,小魚吃蝦米。但不排除的是,在未來的房地產市場,機會來臨時,大魚也會吃大魚。


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